8月25日，湖州市首个经济适用住房小区——碧浪都市家园顺利竣工。距离2004年12月正式开工，历时20个月。
8月31日，首批申购成功的1062户家庭拿到了房门钥匙。今年下半年，还将有1000余户中低收入家庭在这里实现他们的“住房梦”。作为湖州市解决中低收入家庭住房问题的“为民办实事1号工程”，碧浪都市家园也是该市迄今为止一次性开发规模最大的住宅小区。
浙江省湖州市，地处太湖南岸，素有“清丽江南、宜居湖州”之称。近几年来，在整个长三角区域发展态势良好的大环境下，该市房地产市场发展迅速，人均住房面积达到35.9平方米，并相继建成了如东白鱼潭、马军巷、碧波苑等一批全国知名小区，其中东白鱼潭小区荣获联合国2000年迪拜国际改善居住环境最佳范例奖，成为当年轰动业界的盛事。与此同时，市中心城区房价逐年攀升，市区人均住房面积在20平方米以下的家庭达到8000余户。
为解决和改善广大百姓的居住问题，2004年3月，湖州市委市政府正式批准距离中心城区仅1.5公里的市南碧浪居住区27.42公顷土地，用于建设经济适用住房、拆迁安置房及相关配套设施，总建筑面积34.6万平方米，其中设定65％共2000户为经济适用住房，20%%为拆迁安置房。项目由市建设局下属开发公司——湖州市房地产开发总公司承建，起名为“都市家园”，最终经济适用住房均价定为每平方米2070元，而同期商品房均价已为4400元。
“建设者将碧浪都市家园80％的住宅套型建筑面积，控制在90平方米以下，均价仅为同期商品房价格的46.7%%，这在全国的经济适用住房建设中十分具有借鉴意义。其‘中小套型、低价位、高品质’的建设理念，也必将在全国住宅小区建设中树立良好的榜样”，8月25日，中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会对该小区作如此评价。作为“创建全国优秀示范小区”计划中的首个竣工项目，碧浪都市家园于当日率先通过验收。
标准：中小套型、低价位、高品质
“既然经济适用住房的供应对象是中低收入人群，那么所有定位就应该以他们为出发点去考虑，同时不因此而降低住宅的品质标准。”
“中小套型的定位，是2004年我们根据当时的实际情况作出的决定。谁也不知道两年后国家会出台‘90平方米’的政策。我想，这也是一种必然的巧合吧。”面对记者的疑问，湖州市房地产开发总公司总经理孙金虎笑道。早在2004年3月，该公司便以暂行业主的身份开始了碧浪都市家园的前期调研工作。
2002年上半年，湖州市平均房价不到2500元。然而到2004年上半年，中心城区房价迅速升至4500元。与此同时，孙金虎却发现，市场中住房供应结构开始趋于不合理：低于90平方米的中小套型，在2003年后的新建项目中几乎找不到。二手房市场中，一套80平方米住房的单价要比100平方米的高出许多。
“既然经济适用住房的供应对象是中低收入人群，那么所有定位就应该以他们为出发点去考虑。”湖州市规划与建设局局长单锦炎说道。2004年湖州市曾组织官员到各地考察经济适用住房建设情况，现实中却屡屡看到200平方米的超大套型，这让他们感到困惑。“面对这么大的套型，即使限定了单价，那些中低收入家庭也未必能买得起。”
于是，湖州市决定按照《经济适用住房管理办法》，将项目严格控制在中小套型内，划分了“47～51、60～69、80～87”三个供应标准，分别针对单身或两口、三口及以下、四口及以上三种不同结构的中低收入家庭。
考虑到中低收入家庭的支付能力有限，湖州市政府将项目价格定为“不超过同期商品房均价的50％”。另一方面，鉴于当时湖州的住宅小区建设水平已相对较高，政府对项目的品质也提出了严格的要求。
现在回顾已建成的碧浪都市家园，无论从景观环境、小区规划、建筑立面，还是房屋内部功能布局、材料及施工质量，都很难与“2070元”的单价联系起来。在“3％的利润”开发原则下，项目最终应用与开发了24项四新成果，积极采用屋面保温隔热等新材料技术，并建设了学校、体育公园、市民广场、沿河公用绿地以及碧浪大桥、碧浪大道等外围市政基础设施。
“一方面必须考虑到中低收入家庭的真实需求，另一方面也不因为是经济适用住房而降低小区的品质标准，这不仅是对中低收入人群居住权益的尊重，也是对城市建设发展的责任。”湖州市常务副市长谈月明表示。
分配：公开、公平、公正
“分配是关键，首先必须要求申报条件设定科学，其次是审核严格，才能将保障落到实处。”
“不管全国其他地方怎么做，湖州市将严格对真正需要经济适用住房来解决住房困难的人群，进行分配。申购条件包括年收入、人均住房面积以及户籍三个方面”。湖州市经济适用住房管理中心办公室主任葛仲翰认为，分配合理的关键在于，首先，科学设置申请条件。其次才是操作时的严格审查。
根据《湖州城区经济适用住房销售管理实施细则》规定，申购碧浪都市家园经济适用住房的家庭人均年收入，必须在上一年市区人均收入线以下。葛仲翰坦言，经济状况的核实最为困难。为此，湖州市采取了三步审查法：首先是收入单位、社区、街道的审查，其次民政部门与总工会核实，最后由市各相关部门组合成立的联合审查小组把关。
申购家庭人均住房水平条件则是经过充分调研而成。为此，湖州市专门对所有市民设立了个人住房档案，并发现市区人均住房面积低于20平方米的家庭有8000户，低于15平方米的有4000户。加上对收入、户籍条件限制的考虑，湖州市将该条件定在了“17平方米以下”。最终申报的人数为2053户，刚好接近于项目2000户的供应量。
“根据有多少房源，设定好一个申报范围，基本实现供求平衡。以后再根据经济适用住房的建设情况，将覆盖范围适当扩大，逐步解决所有中低收入家庭的住房问题。”单锦炎如此设想。而这一次，碧浪都市家园则解决了该市四分之一的人均住房面积低于20平方米的家庭住房困难问题。
此外，湖州市还将符合申购条件的申购家庭情况以及房源和价格分别给予公示。事后单锦炎体会到，这一点非常重要。“遵循公开、公平、公正的原则，营造一个阳光的分配过程，让百姓放心，同时也便于接受社会监督，弥补遗漏，让保障真正落实到中低收入家庭手中”。
模式：政府主导、企业市场化运作
“虽然政府不出钱，但是要在土地出让上作出一部分利益牺牲，即划拨出更多更好的地块用于经济适用住房的建设；而承接的开发企业，则必须舍弃部分开发利润。”
为协助碧浪都市家园的建设，2004年5月，湖州市成立了经济适用住房建设指挥部，并任命淡月明为总指挥，市政府副秘书长、市建设局、市国土局及当地吴兴区政府主要领导任副总指挥，下设办公室，对项目进行建设统筹安排。孙金虎坦言，这样一整套的政府协调机制，为整个项目的推进起到了巨大作用。
“我们只给政策不出钱，毕竟还有廉租住房等其他保障部分的建设，需要花费更多的财力和物力。政府不应为此而背上过重的包袱，否则也不利于经济适用住房建设的可持续性”。但谈月明同时指出，在土地划拨、工作协调以及对商品房所得税等地方税款给予的减免优惠，都是地方政府在财政上必须作出的牺牲。
碧浪都市家园所在的地块位置无疑是极具市场价值的。碧浪湖居住区四周碧水环绕，地理位置优越，离市中心仅1.5公里。同是该区于1999年开发的碧潮苑、碧波苑小区，二手房均价也已达到每平方米4300元左右。但湖州市政府的观点是，如果离市区太远，则增加了交通以及生活费用，对于中低收入人群来说，反而得不到真正的实惠。
在土地的出让过程中，由于必须遵循市场化运作采取公开招投标，湖州市政府曾担心“标底低了大家抢，高了又没人来”。在权衡社会、经济以及环境三个效益的基础上，湖州市政府决定把房价限定，同时将中小学校、大桥、公园绿地等市政配套建设明确写入招标条件。有人对记者笑谈，“这有些类似于北京现在要做的限价房”。
最终，湖州市房地产开发总公司顺利接盘，实现了项目由国企参与建设，以保证政府对造价和房价的控制。孙金虎坦言，“这不仅是对我们资金管理能力的挑战，也是对开发商社会责任感的一次巨大考验”。
“政府要同时兼有调控、监管和保障三个职责。现在湖州市房地产市场发展良好也比较稳定，是我们重点履行保障责任的时候了。”谈月明向记者透露，到2007年，湖州市政府将拿出土地完成80～100万平方米的经济适用住房建设，其中中心城区要达到50万平方米。
“碧浪都市家园它不仅解决了一大批中低收入家庭的住房困难，而且使得原区这个‘脏、乱、差’的城中村得以彻底改造，取得了社会、环境、经济三个效益的‘三赢’。更为重要的是，在小区的建造过程中，他们探索了一个真正符合当地市场的政府主导、企业市场化运作的经济适用住房的建设模式。”建设部住宅建设与产业现代化专家委员会副主任、建设部原副部长李振东如此评价道。
