业界普遍认为，中低价房为单价3000元－6000元、总价40万元以内，工薪族需5－7年才能攒足首付；泛城统计，一季度4000元－6000元/m2项目共18个，仅占总数29%
5月26日，在北京某杂志社工作的刘洋从网上首先看到建设部的一份文件，该文件明确提出的各地要“增加普通商品住房供应，保证中低价位、中小套型住房的有效供应，满足中低收入家庭住房需求”的内容，这让一直为买房子而发愁的刘洋看到了希望。
但目前北京中低价位的住宅每平方米的价格如何？分布在哪？数量有多少？是否适合中低收入家庭的需要？为此，记者进行了调查。
「个案」
家庭年收入7万元，工作5年仍买不起房
刘洋目前在一家房地产行业杂志上班，每个月实际收入在4000元左右，他妻子在一家公司做会计工作，一个月收入在2000元左右。虽然他们已经结婚三年，但由于无法买到他们经济能力范围内可以承受的房子，一直租房住。其实从结婚第二年起，刘洋就把购买一套属于自己的房子作为其近年的主要奋斗目标。
“我结婚第二年就开始四处寻找合适的房子。上展会拿过不少楼盘资料，也按照报纸上的广告咨询过，最后发现北京的房价高得令我难以接受，我们俩三年的积蓄还不够一套80平方米二居室的首付款。”刘洋告诉记者，现在，四环附近的房子动辄就达6000元/平方米左右，按照他目前的工资收入很难承受如此高的房价。“我周围的同事和朋友也遇到这样的情况，假如没有父母资助的话，仅凭自己的工资收入，5年内根本买不起普通住宅。”刘洋说，为了尽快能够买到一套在自己经济承受范围内的房子，他目前将购买方向锁定在东四五环间的朝阳北路和通州的几个中低价位楼盘。
今年年初，北京市建委有关官员就铿锵有力地表示，2005年政府将继续引导开发商多建中低价位商品房，特别是每平方米5000元以下的低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。而在今年3月中旬召开的2005年北京房地产形势分析会上，北京市建委副主任苗乐如表示，今年或者在今后一段时期内，北京房地产市场仍会保持良好的发展态势。但是现在仍然存在中低商品房供需矛盾问题，“不能都追求中高档房，而是高中低档协调发展。”这些带有官方色彩的言论在不同场合的表态，都表明2005年北京市政府很可能在中低档住宅产品开发量的增加上有新动作。
「界定」
中低价位区间为3000元－6000元
从目前北京居住人群的购买能力来看，能够购买得起高档住宅产品和根本没有能力购买得起普通住宅产品的人所占的比例都相对较少，大部分人是具有一定购买能力，但需要长达10年甚至20年的打拼才能实现自己购房梦的普通工薪阶层。
“如果按照国际上普遍采用的统计方法计算，房子的总价与家庭年可支配收入的比例为6：1即为合理的房价。北京市统计局公布数据显示，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，一个家庭可支配收入为3万元左右，那么从目前北京城市居民可支配收入的实际情况来看，房屋总价在18万－20万元左右是比较合理的。”首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆教授分析说，如果按照居住面积80平方米的房子计算，中低价位的住宅应该在3000元－5000元/平方米之间。
知名房地产研究专家、北京国际投资发展公司总裁杜猛则认为，销售单价在5000元/平方米以内的住宅为中低价位的住宅产品。“5000元/平方米应该是一个上限。除了销售单价有一个范围外，还要和总价联系起来进行考虑。”
但多数开发商在接受记者采访时则认为，中低价位住宅应该以6000元/平方米为上限。“中低价位住宅应该是总价在40万元，销售单价控制在6000元/平方米以内的住宅产品。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，一个普通家庭5至7年左右的可支配家庭收入总额能够达到首付款的住宅就应该是中低价位的房子。“从居住生活的实际需求角度来考虑，中低价位的房子应该是在3500元－6000元/平方米。”
「数量」
一季度仅25个项目单价低于6000元
中原地产提供的数据显示，2004年京城销售价格在3500元－6000元/平方米的普通住宅项目共40个，总规模在900万平方米左右，占去年全年批准预售住宅面积的37%左右。
泛城（中国）住宅服务公布的最新统计显示，2005年第一季度北京开盘发售项目62个，其中新盘26个。均价在4000元/平方米以下的项目有7个（新盘3个），占该季度开盘住宅项目总数的11%，4000元－6000元/平方米的项目有18个（新盘8个），仅占到29%.总体来说6000元/平方米以内的住宅项目只占到今年一季度发售总项目的40%，其中还包括4个位于怀柔、密云和顺义等远郊3000元/平方米以下的项目。
“6000元/平方米以内中低档住宅的市场需求量非常大。这一价位的普通住宅因其购买成本及今后的居住成本相对较低，总价和月供在普通工薪阶层可以承受的范围之内，因此受到了很多中低收入老百姓的青睐。”北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心业务总监陈云峰这样说。
北京市建委统计数字显示，今年1－4月份，全市预售的商品住宅中，期房买卖价格低于5000元/平方米的占44.6%.这些都充分表明人们对中低价商品住宅有强烈的需求。而从实际供应情况看，该价格范围的普通住宅只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求。即使还有每年300万平方米经济适用房的放量，依旧还是无法满足普通工薪阶层居住生活的需求。
「分布」
单价低于6000元，基本都在四环、五环外
从正常的生活和居住需求的角度考虑，一个人的居住区域与其正常的生活半径相吻合。对目前在北京工作生活的普通居民来说，出行主要依靠公共汽车、地铁和城铁等公共交通工具，因此普通工薪阶层可以选择的住宅是有一定范围限制的，否则上下班的时间成本太大，正常的生活就会受到影响。“就好比你在南二环上班就不能去购买密云的房子，虽然那里的房价很低。”杜猛认为，从居住的实际需求角度考虑，适合在北京城区内工作生活的普通工薪阶层购买的中低价位住宅，不能包括分布在平谷、密云、顺义、昌平等区域单价3000元左右的普通住宅。
记者从中原地产提供的楼盘统计资料发现，2004年销售价格在3500元－5500元/平方米之间的普通住宅基本都在四环和五环外。泛城（中国）住宅服务的统计显示，今年一季度北京发售的住宅中，四、五环的新盘供应量占到总体供应的34%，五环外的项目已占到总体供应的32%，这些区域的住宅多数是售价在6000元/平方米以内的普通住宅。
比如，同位于东四环和东五环之间的国美第一城和上东三角洲，开盘均价分别为5300元/平方米、4580元/平方米；世纪东方城（三期）开盘均价为5000元/平方米，位于东南四、五环之间。此外，通州的普通住宅颇受普通购房者的青睐，目前该区域的普通住宅售价一般在3900元/平方米左右，而其位置则属于东五环外。
“6000元/平方米以内的普通商品住宅的分布受北京区域范围影响比较明显，一般的，东部6000元/平方米以内的住宅产品在四环和五环之间以及五环外，而南部一般是在三环外的区域，北部在五环外，西部则几乎没有这一价位的房子。”陈云峰这样说。
■调查·品质
郊区板楼舒适生活配套短缺
由于目前中低价位的住宅产品一般都位于四环外，相对来说远离市区，有些项目则完全是处于城郊接合部或者就在郊区。北京顺华房地产公司副总经理徐长崎说，目前房地产开发建设中的建安成本一般是比较固定的，普通住宅的建安成本占到其售价的30%左右，而土地成本则由于获取的渠道和途径不同而有很大的差别，但一般也要占到售价的30%－40%.在此背景下，开发商一般会选择在地价相对低的郊区地段开发中低档住宅。
同时，目前这些中低价位住宅几乎全部为普通毛坯房产品，以板楼为主，并且由于相对远离市区，密度相对要低，居住的舒适程度高。但是这些住宅所面临的共同问题则是区域配套不成熟，尤其是交通、学校、医院等市政配套设施相对短缺。
■调查·买家
40%能承受40万元商品房
本报和搜房网此前联合组织的房价与收入比调查中，40%的被调查者认为家庭能够承受的总房价为40万元左右，45%的被调查者认为家庭每月能够承受的月供是在2000元以下。多数业内人士也认为，40万元可以看作是中低价位住宅的总价界定标准。
以购买总价40万元的商品房为例，按照目前各商业银行规定最低首付20%，首付需要8万元，假如申请20年按揭贷款，则月供为2118.94元。按照北京市统计局公布的2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元计算，一个人购买40万元的房子，首付款需要6年的积蓄。在支付2000多元的月供后，要保证正常的生活则必须是月收入达到4000元，否则生活质量将会受到严重的影响。
买家多数首次置业年收入6万
国美第一城是京城中低价位普通住宅的代表。负责该项目全面销售工作的北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心业务总监陈云峰告诉记者，项目销售之前他们曾以调查问卷的形式进行了市场调研，反馈回来的信息表明，5000元－6000元/平方米的均价是买家最容易接受的价格水平。
陈云峰告诉记者，国美第一城的购买人群中31岁－41岁的购买者占到80%左右。其中，持外地身份证的人占到50%，他们的特点则是比较年轻，多数是大学毕业后在北京寻求发展的知识层次很高的人群，处于个人发展初级阶段，对购房有很大需求；北京人则占到35%，他们当中一部分是城市改造中补偿比较多的拆迁户，另一部分则是解决和改善居住需求的购买者；剩下的15%左右的为投资者购买。
中原地产华北区域总经理李文杰告诉记者，中原地产也曾经参与过多个售价在6000元/平方米左右的普通住宅项目的前期策划和销售工作。从其市场调研的结果来看，6000元/平方米以内的住宅主要是以自住为主，其买家一般是第一次购房，他们多数是已参加工作5至7年，年总收入在6万元左右的28岁－35岁左右的年轻人，此外也有一些补偿比较多的拆迁户。
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