●北京明确表示将在批地、税收等方面给予普通住宅开发相应优惠，但相关细则尚未出台
●标准房价乘以1.2的商品房上限价格令多数高档住宅开发商需在优惠与利润间权衡
5月31日，北京市建委发布了《关于公布北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知》，通知围绕容积率、户型及实际成交价三方面阐明了今后北京市享受优惠政策普通住房标准应同时具备的三个条件。通知同时公布了依照2002年基准地价调整以来的土地分级标准而制定的6个级别地上住宅参考价。
但截至记者发稿时，针对达标的住宅具体享受哪些优惠政策等细则尚未落实，多数开发商虽然表示会在优惠与利润之间进行权衡，但目前仍持观望态度。
各级土地普通住宅平均交易价格
享受优惠政策普通住宅价格上限
划分依据
十级划分依照2002年基准地价相关办法
依照此前城市普通住宅和公寓不同的价格标准，这一土地级别标准的界定，基本上可以囊括同一地段普通住宅产品的价格
依照此次《关于公布北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知》，北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
此外，这一通知还指出了今年十个级别土地上的住房平均交易价格所分的六个级别，细分价格为：一级土地上住宅的平均价格11068元/平方米，二级土地住宅平均价格约9555元/平方米，三级土地住宅平均价格为8040元/平方米，四级土地住宅均价大致是6886元/平方米，五级土地住宅均价是5462元/平方米，六至十级均按六级的4526元/平方米均价执行。
据市建委相关负责人介绍，这次对土地进行十个等级的划分标准依然按照2002年出让国有土地使用权基准地价调整时的相关办法执行。包括复兴门、阜成门、朝阳门、长安街、西大望路等区位曲线围成的地段内均属于一级土地，前门、宣武门、玉渊潭、西直门、中关村南大街等围合地段被列入二级土地之列，西坝河、朝阳公园西路、百子湾、马连道等均列为三级土地，万泉河路、朝阳路、通惠河等点围成四级地段，五级土地主要由北五环、东五环、西四环、南四环连线围成。而诸如通州、顺义、昌平、门头沟、房山、怀柔等郊区县则被划分至六级（以上）地段。
业内人士认为，依照此前城市普通住宅和公寓不同的价格标准，这一土地级别标准的界定，基本上可以囊括同一地段普通住宅产品的价格。
根据去年下半年北京市商品住房买卖指导价格，可以看出，三里屯、左家庄、农展馆、朝阳公园等地在去年的普通住宅交易均价为9422元/平方米，这些地段分别属于一级或三级土地，而根据刚刚发布的1.2倍的标准线，此类区域可享受优惠政策的普通住宅的价格分别为13281.6元/平方米和9648元/平方米，平均下来大致在11464元/平方米，9422元/平方米明显低于这一标准。此外，同一区域的公寓住宅成交平均价在去年已经达到了13125元/平方米，显然不可能属于受惠范围。
依照同级别土地上住房平均价格控制在1.2倍以内，记者粗略盘算了一下6个等级平均交易价格，一级土地上住宅优惠价格上限为13281.6元/平方米，二级上限是11466元/平方米，三级为9648元/平方米，四级是8263.2元/平方米，五级为6554.4元/平方米，六级至十级的参考价为5431.2元/平方米。
达标博弈
未达标户型在规划后仍可微调
7000—9000元/平方米之间的中端楼盘在面积上最有可能打擦边球
顺华集团副总经理徐长崎认为，这一优惠政策标准在面积上的界定比较宽泛，从目前北京普通住宅市场的产品定位来看，基本80%以上都可以达到140平方米/套的标准。谈及开发商在调整户型方面的可能，徐长崎认为，面积在140- 145平方米之间的普通住宅会大大减少，开发商在户型规划已经批下之后，依然可以做出微调，例如原有的阳台减掉。
“以前就有一些1+1，1+2类型的产品，目前在这种优惠条件的限制之下，这类产品存在的必要和可能性都会更大”，徐长崎对记者表示，如果真的需要购买大户型，消费者也许会购买相邻的两套面积不及140平方米的住宅，然后打通当一套使用，这样就会给1+1，1+2类型的产品带来商机。
乐成国际营销总监张榕认为，对于单位定价在万元以上的高端产品而言，仍会按照供需要求来设计产品。“因为这类型的产品对应客户倾向于自住或者长线投资，追加的几万元转让成本可能对他们并不构成影响。”张榕分析认为，受此影响最大的应该是价位在7000-9000元/平方米之间的中端楼盘，在面积上可能会打擦边球。
中原地产华北区总经理李文杰则表示，政府对该优惠标准的执行主要是从需求方面出拳，抑制房价增长过快。李文杰分析，之前有了关于保持土地供应平稳等供给方面的措施，现在让满足这三个条件的购房人享受两年后转让免征营业税的优惠，其目的无疑是相应加大购置高端住宅者的购置成本，使其获利空间有效减少，进而通过市场机制作用于产品供应。
业内看法
产品结构控制过严会影响供应结构
可能会形成产品两极分化的开发局面，造成某一类产品供不应求或供应过剩
李文杰认为，这一规定的出台，对普通的中、低端产品和高档房基本上不构成威胁，但在两者夹缝中生存的中端偏上的住宅产品可能会逐渐丧失竞争力。这与此类产品的客户人群中包含了大量短线投机型买家有关。李文杰认为，界定这类产品的价格标线目前来看主要是在8000- 10000元/平方米价位之间的住宅。
由此，“长久来看，房地产市场上极有可能会形成两极分化的产品开发局面”，但李文杰同时分析指出，如果这种对产品结构的控制过于极端，一段时间后，此类产品供应大量减少，那么也会形成市场供不应求的局面，仍有可能刺激价格的愈发上升。
徐长崎指出，虽然目前有关细则尚不明确，但开发商关注点主要仍在于此。徐长崎预测，后续细则中给开发商这方面的优惠幅度应该不会太大，因为政府只是为了达到抑制高价房增长，鼓励普通住宅开发的目的，但不能忽视的是，高端房毕竟也体现了市场的一部分需求。
戴德梁行泛城（中国）综合住宅服务项目总监岳锋钢指出，因为所谓的容积率、户型面积、价格都需要在规划审批之前进行界定，因此，这一规定对市场的影响可能起码要在2年左右之后才可以看见，现有的产品很难在规划完成之后进行大幅度的调整。
“开发商以后在可能的情况下，会尽量把自己的产品控制在140平方米范围内”，但岳锋钢同时表示，住宅产品的价格依然需要建立在区域、品质的基础之上，所谓的豪宅要看其产品是否能够充分满足需求，并且向精细化方向发展，只要项目品质高，开发商也好，购房人也好，不会因为免征营业税或者其他小幅优惠而放弃高端产品和高端市场。
■热点话题
仅凭基准地价定房价欠全面
现状：目前公布的基准地价是2002年版本，不少地段的土地价格上涨幅度相当大
新政回放：该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房，其中一个是：实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克在接受记者采访时表示，按十级土地制订的商品房参考价不具有可操作性，一是因为有些地区地价本身就非常高，如天安门、王府井地区，这些地段楼面地价有的每平方米已接近上万元，再加上建安成本，开发商如果想在这些地段做符合优惠政策的普通住宅，其难度可想而知。
和张卫克一样，对于土地级别的划分，很多开发商都提出了疑问，认为现在公布的地价是遵循2002年的基准地价标准，而2002年的土地主要是以协议出让为主，地价非常便宜，自2004年“8·31”土地大限后，需要通过招拍挂的方式取得土地，同一地段的地价与过去相比，上涨幅度相当大，按照基准地价的方式来计算房价有些片面。
万城华府的策划经理胡本宇表示，政府在制定房价政策的同时，要考虑到开发商的开发周期，仅凭土地交易平均价格来确定房价标准，不一定准确。胡本宇建议，政府应该定期制定房价标准，但之前最好能有一个听证制度，多听听发展商和业内专家的意见。
针对开发商的疑问，记者采访了北京市国土局有关负责人，这位负责人称现在还沿用的是2002年的基准地价，但是他并没有对记者提出的近期是否对地价进行修改给予正面回答。
140m2标准保护主流消费者
观点：户型标准还应考虑目前家庭结构的改变
新政回放：该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房，其中一个是：单套建筑面积在140（含）平方米以下。
“从限制户型的角度来看，140平方米的面积标准保护了主流消费者”，胡本宇表示，普通住宅的主流需求基本在120平米左右，新政出台保护了大多数主流客户的需求，但对高端客户有一定的限制，将会减少他们的可选择余地。
北京个人合作建房倡导者于凌罡在接受记者采访时表示，因为合作建房的参与者大多数是首次买房的中等收入者，因此他们合作建房的户型面积也控制在120平方米以内。不过他也指出，对于那些二次置业的人来说，他们主要目的是想提高住房的舒适度和使用功能，那么120平方米左右的住房就很难满足要求了。
除了二次置业人士，还应该考虑到目前家庭结构的改变，胡本宇表示，“现在大部分业主都是独生子女，很可能接老人一起住，如果是三代同堂，对房屋面积的要求就更高，目前140平方米的标准还是会比较紧张。对于这部分人群来讲，他们既不属于高收入人士，但又不能享受普通住宅的优惠。
采写/本报记者 陆锐 吴海花
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